保险版以房养老7月起试点：70年产权限制跨越

经过三个月的征求意见，保险版“以房养老”正式落地。，保监会正式宣布，符合条件的人身险公司从7月起便可在北京、上海、广州和武汉四地开始试点“以房养老”业务。虽然已经有险企主动出击，但依旧俺盖不住保险版“以房养老”畸形出生的事实，除被直指“翻版”倒按揭外，自身产品设计缺陷以及难破70年产权限制等问题都可能让这一“舶来品”遭遇水土不服。

保监会正式下发《住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。其中规定，住房反向抵押养老保险(以下简称“以房养老”)将进行为期两年的试点，主要拓宽了60岁以上拥有房屋完全独立产权老年人的养老渠道。老年人可将其名下房屋抵押给保险公司，在继续拥有房屋居住权的基础上，可按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，如果老人家属未偿还保险公司支付给老人的全部养老金，保险公司将获得抵押房屋处置权。

而北京商报记者也从之前参与“以房养老”调研的一家险企得知，该险企正在做产品的相关报备，近两天就向保监会提交材料。

事实上，早在2007年，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。对此，一位北京高校保险系教授对北京商报记者表示，其实住房反向抵押养老保险和倒按揭相比并没有明显的区别，都是住房反向抵押贷款。最早试点“以房养老”保险产品的幸福人寿相关负责人却告诉记者，银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款;而保险公司推出的是反向抵押养老保险产品，是将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险。

此外，记者了解到，保险公司对投保人抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益;非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。对此，国寿养老险公司运营部总经理助理张绍白认为，这两种模式将所抵押房屋的增值风险考虑在内，却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。因为国内房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动，难以评估国内房市的波动趋势。

除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计、统筹规划，否则恐“雷声大雨点小”，难有实质进展。

值得一提的是，保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上存在争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

与此同时，保险公司自身的精算技术问题也成“以房养老”试行的关键，对此，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价，长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，风险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。