公积金贷款、商业贷款相差多少钱

　　公积金存废争议由来已久。近日，因广州公积金新政二次征求意见，可贷额度减少，并死守贷过不能再贷，废除公积金呼声再起。

　　此前关于公积金的观点，多诟病其劫贫济富、提取困难、管理混乱、投资水平低下、政府挪用、贪腐风险等，这些批评虽然可能促使公积金制度的小修小补，但核心问题是，公积金还有没有存在的必要。

　　如果你有兴趣，有足够的耐心，不妨看看我们从财务角度、投资角度上分析，告诉你可能不知道的真相。

　　一、公积金贷款、商业贷款相差多少钱?

　　没有几个人能全款买房，那些富二代、土豪劣绅、或者啃老啃三代筹钱买房的，我们暂且都不讨论，一般人买房，要么通过公积金贷款，要么通过商业银行贷款。

　　北上广深四大城市，个人公积金贷款最多50万(两人合贷，最高可以达到80万)，为了方便计算，我们拿50万贷款额度作为样本，贷款30年，不提前还贷。

公积金贷款利率4.5%，贷款50万30年，利息41万。

　　商业贷款利率6.55%，贷款50万30年，利息64万。

　　两者相差23万!

　　天啊，原来公积金贷款可以省这么多利息!完全符合公积金设立的宗旨，互惠互助、互存互贷，公积金真是伟大，人们在欢呼，但，这只是表象。

　　二、废除公积金制度，月薪上涨20%吗?

　　如果废除公积金制度，此时我们讨论的前提是，必须承认公积金是个人劳动报酬，事实上是的：

　　依据现行的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是单位和在职员工缴纳的一种长期住房储金，并且所有权属于职工个人。

　　同时，职工以及单位为职工缴纳住房公积金，是依据上年度员工工资水平的一定比例来确定，可见公积金是从职工工资而来，因此公积金实际本质就是工资，或者说是员工劳动报酬所得。

　　一般来说，公积金占到个人上年度平均月薪的20%(抠门的公司一般只付8%，个人为了合法避税则选用12%)，只不过这部分劳动报酬之前是强制留存在公积金账户里。

　　各地公积金的缴存比例不一样，单位及个人的缴存比例可在5%——20%自行选择，个人缴存比例应等于或高于单位缴存比例。发达地区的公务员一般单位个人各缴纳20%，所以不要听信你的公务员朋友说月薪低得可怜，至少还有40%没跟你说呢，这是题外话了。

　　废除公积金后，你的月收入将会立即上涨20%。

　　看到这里，人们开始眉开眼笑了，没错，月收入一下上涨20%。

　　但你现在只能用商业贷款买房了，你只能默默承受6.55%的高额利息了，怕了吗?

　　三、问题是，你能不能跑赢这23万?

　　刚才说到，贷款50万30年，商业贷款比公积金贷款利息多付23万，问题是，废除公积金后，你能不能用每个月“多”发的钱，在30年间挣到23万?

　　别怕，你能的!再给点耐心看看怎么算计：

　　为了方便计算，我们需要忽略你的工资涨幅、 cpi涨幅、未来利率市场化等因素。

　　如果你的工资是5000元。(备注一下，2013年北京人均工资是5793元，上海5036元，广州6647元，深圳7220元，全国4289元，我们取个整数5000元。)

　　你每月公积金是5000×(公司缴纳8%+个人缴纳 12%)=1000元。

　　你每年的公积金是1000元×12个月=1.2万元。

　　你30年的公积金总额是1.2万×30=36 万元。

　　如果废除公积金，你每年都提取这笔钱去投资，比如就放在“宝宝”之类的货币基金里，按照最近年化收益约4%计算。

　　f=1.2×(1+4%)^29+1.2×(1+4%)^28+……+1.2×(1+4%)^1=66.1018万元

　　复利投资收益为66.1018万元-36万元=30.1018万元。

　　30万纯收益，顿时秒杀23万的利差。

　　4%的收益率一般能达到，只要你不炒股，炒股就难说了，姚明进去潘长江出来。

　　当然了，考虑利率市场化，今后存款和“宝宝”们的收益率会呈递减趋势，那么要达到多少收益率才能跑赢23万呢?

　　1.2×(1+i)^29+1.2×(1+i)^28+……+1.2×(1+i)^1-本金36万元=利差23万元

　　计算i约等于3.5%，比一年期定存3%略高而已，这时你是不是信心百倍?

　　四、真相是什么?

　　真相就是，如果你工资超过5000元，废除公积金，把钱交给你打理，你比那帮公积金管理中心的大老爷们会做得更好!

　　看到这里，你是支持废除公积金，还是支持保留公积金?

　　五、还有真相：公积金存款不是还有利息吗?

　　有人会说，公积金存款也有利息啊，那是你想多了。

　　按照现行制度，当年的公积金按活期存款利率(0.35%)计算，上年结余的公积金按三月整存整取利率(2.6%)计算，且今后也持续按照此利率水平计息。

　　公积金的会计年度为当年的7月1日——次年的6月30日，每年6月30日进行结息。

　　如果你的每月公积金1000元，你一年下来能拿到多少利息?

　　1000元×0.35%×(12/12+11/12+10/12+9/12+……+2/12+1/12)=22.75元

　　22.75元，一斤瘦肉的价钱，所以，网上有教程，循循善诱地教导大家不要把公积金当存款了。

　　六、还有真相：拿私产去投资，收益去哪了?

　　有人会说，公积金投资也有收益啊，你又想多了，这些收益到不了你手上。

　　按照《住房公积金财务管理办法》规定，公积金增值收益主要有三个用途：首先是划作公积金管理中心的运营成本，其次是按增值收益60%的比例，提取贷款风险准备金(近几年楼市处于上升期，没有出现烂账，这笔风险金暂时还没有动用过)。此外，增值收益扣除上述两项后，剩余的将要全部上缴财政，用于城市廉租住房建设资金，公积金管理中心不能截留。

　　个人公积金账户的缴存金额，实际上属于个人财产，但现实情况是，公积金和其增值部分属于缴纳者的私人产权这一本质，未被充分确认，而且将增值收益用于廉租住房建设公共事业，或者进行增值投资，你也没有“话事权” 。

　　目前全国有各级公积金管理机构600多个，各地公积金管理中心共开发出几百套公积金管理系统，每个系统花费数百万元到上千万元，每年还有几十万的升级维护费，这些人力成本和软件成本都出在你的身上呢，你知道吗?